Po upływie przeszło 6 miesięcy od wejścia w życie umowy o obrocie ziemią możemy dokonać już pewnej obiektywnej oceny skutków wprowadzenia ograniczeń, które spotkały się z ostrą krytyką opozycji.
Ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw z dnia 14 kwietnia 2016 r. (Dz. U. z 2016 r., poz. 585), zwana dalej ustawą o obrocie ziemią, weszła w życie 30 kwietnia 2016 r. Bezpośrednią przyczyną wprowadzenia tych uregulowań był upływ 12 – letniego okresu ochronnego na zakup ziemi rolnej przez cudzoziemców. Termin ten upłynął 1 maja 2016 r.
Sprzedaż nieruchomości wstrzymana na 5 lat
Na mocy art. 1 ustawy o obrocie ziemią sprzedaż nieruchomości należących do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa wstrzymano na okres 5 lat od 30 kwietnia. Nieruchomości, które są już zagospodarowane na cele nierolnicze – w planie miejscowym, w studium, albo w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy, są wyjątkiem od tej zasady. Ograniczenie nie dotyczy również nieruchomości położonych w specjalnych strefach ekonomicznych, nieruchomości przeznaczonych na potrzeby mieszkaniowe oraz nieruchomości rolnych – ale tylko o powierzchni nieprzekraczającej 2 ha.
Można za zgodą ministra
Minister właściwy do spraw rozwoju wsi może wyrazić zgodę na sprzedaż nieruchomości rolnej o powierzchni większej niż 2 ha. Zgoda taka jest wyrażana wyłącznie na wniosek Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych. Drugim warunkiem wyrażenia zgody są względy społeczno – gospodarcze. Pojęcie to jest na tyle niejasne, że realne możliwości uzyskania takiej zgody są dość niskie. Sprzedaż nieruchomości powinna nastąpić dopiero po otrzymaniu zgody, ponieważ bez niej umowa sprzedaży będzie nieważna.
Ingerencja w wolny handel
Przeciwnicy wprowadzenia ograniczeń wskazują na to, że poprzez nowe regulacje rolnikom odbiera się prawo do wolnego handlu ziemią rolną. W tym przypadku przeważyła inna wartość – zachowanie aktualnego ustroju rolnego i zniechęcenie cudzoziemców do nabycia nieruchomości. Problematyczną kwestią jest również wpływ zmian prawnych na wykonywanie prawa własności. Ingerencja w obrót prywatny nieruchomościami rolnymi jest znaczna. Za słusznością tego argumentu przemawiają wymóg zgody ministra i ograniczenia, o których była mowa na wstępie. Specjaliści z zakresu rynku nieruchomości są zdania, że omówione regulacje mogą doprowadzić do spadku cen nieruchomości rolnych – dla potencjalnych przyszłych nabywców jest to korzystne, ale nie dla rolników – potencjalnych sprzedawców.
Skoro nie ma możliwości sprzedaży nieruchomości rolnej o powierzchni 10 ha, można podzielić ją na pięć działek i sprzedać każdą z nich – na takie pomysły mogą wpaść prawnicy specjalizujący się w obrocie nieruchomościami (w trosce o interesy klienta). Ten fikcyjny przykład wskazuje na to, że w praktyce przepisy mogą być obchodzone, a efektywność ustawy może okazać się niewielka.
Zabezpieczenie gruntów rolnych
Zwolennicy wprowadzonych zmian są z kolei zdania, że wprowadzone uregulowania mają charakter ochronny. W ich opinii wprowadzenie ustawy o obrocie ziemią w życie zapewniło ochronę gruntom rolnym położonym na terytorium Polski przed spekulacyjnym wykupem przez cudzoziemców, choć nie ma do końca pewności, czy wspomniane zagrożenie było realne i czy rzeczywiście byłoby szkodliwe dla sektora rolnictwa.
W przypadku, gdy chodzi o kompromis między interesem publicznym, a prywatnym trzeba ostrożnie ważyć argumenty. Sposób ważenia jest ściśle wyznaczony przez kierunki polityki rolnej, która obecnie wydaje się być podporządkowana jednemu założeniu – rolne grunty powinny pozostać w rękach polskich rolników i kropka. Ograniczenia wprowadzone ustawą o obrocie ziemią nie są bezwzględne, niemniej uniemożliwiają rolnikom wykonywanie prawa własności pozostając przeszkodą dla dalszych przeobrażeń gospodarstw rolnych.
Tekst: Magdalena Lisek