Dzierżawa gruntu rolnego – korzyści i zagrożenia

Posiadacz gospodarstwa rolnego chcący rozszerzyć zakres upraw roślin, albo potrzebuje dodatkowych pastwisk lub łąk na potrzeby hodowli zwierząt, nie musi nabywać nieruchomości rolnych na własność. Alternatywą dla zakupu nieruchomości jest dzierżawa, która znacznie mniej obciąża budżet gospodarstwa rolnego.

Umowa dzierżawy może być zawarta w formie ustnej lub pisemnej. Zarówno wydzierżawiający, jak i dzierżawca, powinni jednak pamiętać o pewnych pułapkach, w które łatwo wpaść. Umowa dzierżawy powinna być zawarta w formie pisemnej, gdy jest zawierana na okres dłuższy niż rok. Zarówno zawarcie umowy dzierżawy w formie ustnej, jak i zawarcie tej umowy na czas krótszy niż rok nie jest zbyt korzystne dla obu stron. Zawarcie umowy ustnej może powodować, że pewne jej postanowienia będą trudne do zapamiętania i zrozumienia, a w razie sporu między stronami umowy pojawi się duży problem.

Czas trwania umowy

W treści umowy dzierżawy właściciel gruntu oraz dzierżawca powinni określić czas jej trwania. Umowa może być zawarta na czas nieokreślony lub na czas określony. W pierwszym przypadku należy odpowiednio określić okres wypowiedzenia umowy dzierżawy i przypadki, w których wypowiedzenie umowy jest możliwe, o czym dalej. Okres wypowiedzenia umowy dzierżawy nie powinien być zbyt krótki, bo dzierżawca ryzykuje utratą prognozowanych zysków z plonów.

Z drugiej strony, zbyt długi okres wypowiedzenia, może zagrozić interesom właściciela gruntu rolnego. Okres wypowiedzenia powinien być zatem odpowiednio wyważony. Umowa dzierżawy może zostać zawarta na kilkadziesiąt lat, a nawet na czas życia dzierżawcy, albo wydzierżawiającego. Strony umowy dzierżawy powinny jednak pamiętać o tym, że po upływie 30 lat umowa dzierżawy przekształca się w umowę na czas nieoznaczony.

Przedmiot umowy

Przedmiot umowy dzierżawy powinien być prawidłowo oznaczony. W celu zapobieżenia wątpliwościom warto posłużyć się mapą ewidencyjną gruntu oraz wypisem księgi wieczystej prowadzonej dla danej działki gruntu rolnego, które powinny zostać załączone do umowy dzierżawy. Przed zawarciem umowy przedmiot dzierżawy powinien być sprawdzony przez dzierżawcę. Do umowy dzierżawy należy załączyć protokół zdawczo – odbiorczy, podpisany przez obie strony podczas przekazania przedmiotu dzierżawy. W treści protokołu zdawczo – odbiorczego, dzierżawca wskazuje, że przekazany mu grunt spełnia jego oczekiwania, a wydzierżawiający potwierdza, że z daną chwilą grunt określony w umowie przechodzi w dzierżawę. Domniemywa się, że rzecz została dzierżawcy wydana w stanie dobrym do umówionego użytku. Jeżeli dzierżawca nie obejrzy gruntu, nie upewni się, że umowa dotyczy tej działki rolnej, którą chce wydzierżawić, będzie miał trudności z udowodnieniem przed sądem, że wydzierżawiający przekazał grunt rolny w stanie nieprzydatnym do umówionego użytku.

Ograniczenie prawa wypowiedzenia umowy

Prawo do wypowiedzenia umowy dzierżawy może zostać określone w umowie jako prawo przysługujące obu stronom, albo jako uprawnienie przysługujące tylko jednej ze stron. Ponadto, strony mogą określić, w jakich sytuacjach wypowiedzenie umowy jest możliwe. Sytuacje, w których umowa dzierżawy może być wypowiedziana przez strony, powinny być jednak precyzyjnie i dokładnie określone, aby nie było wątpliwości co do ich znaczenia. W ten sposób obie strony mogą zabezpieczyć się przed niespodziewanym wypowiedzeniem umowy.

Określenie wysokości czynszu i terminu zapłaty

W umowie dzierżawy powinno się zawrzeć informacje na temat wysokości czynszu – liczbowo i słownie oraz terminu zapłaty czynszu. Nieokreślenie wysokości czynszu w umowie powoduje, że dzierżawa jest traktowana jako „dzierżawa bezczynszowa”. Nie jest to rozwiązanie niezgodne z prawem – wręcz przeciwnie. Jednak taka treść umowy działa na niekorzyść wydzierżawiającego, któremu trudno będzie dochodzić przed sądem należnego czynszu, skoro umowa o nim nie wspomina.

Podsumowanie

Dzierżawa gruntu rolnego jest czynnością prawną związaną z korzyściami i zagrożeniami. Wydzierżawiający ma możliwość czerpania dochodów z dzierżawy gruntu rolnego, z którego nie korzysta. Dzierżawca zyskuje natomiast dostęp do dodatkowych gruntów rolnych, dzięki czemu może rozszerzyć skalę upraw. Jednakże nieprawidłowo sporządzona umowa dzierżawy wiąże się z określonymi wyżej zagrożeniami, takimi jak spory co do jej treści, jeżeli nie jest zawarta na piśmie, wysokość czynszu, w razie jego nieokreślenia, czy też nieograniczone prawo do wypowiedzenia umowy dzierżawy, zagrażające obu stronom utratą spodziewanych zysków.

Chcąc ograniczyć ryzyko wystąpienia tego typu zagrożeń, warto dobrze przemyśleć treść umowy i nie korzystać z gotowych wzorców dostępnych w Internecie. Ich zaletą jest to, że są łatwo dostępne i bezpłatne. Niemniej większość tego typu wzorów zawiera błędy, nie zawiera wszystkich ważnych postanowień umownych oraz nie zabezpiecza dostatecznie interesów stron.

Magdalena Lisek