Sprzedaż działki rolnej – zasady wydania zgody i sprzedaż osobie bliskiej

 Sprzedaż działki rolnej

Choć w gospodarce wolnorynkowej odchodzi się od ograniczeń ze strony państwa i dąży do liberalizacji obrotu, do porządku prawnego w Polsce wprowadzono zasady ograniczające swobodę zbywania działek rolnych.

Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego została uchwalona 14 kwietnia 2018 r. Wprowadzone nią zasady spotkały się z dużą krytyką i wzbudziły pewne wątpliwości wśród właścicieli działek rolnych. Do wątpliwych kwestii należało między innymi to, czy właściciel może bez zgody sądu sprzedać nieruchomość rolną osobie bliskiej.

Kiedy zgoda sądu nie jest wymagana?

Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 22 czerwca 2017 r. o sygn. akt III CZP 24/17 stwierdził, że nie ma konieczności uzyskania zgody sądu na zbycie nieruchomości rolnej przez nabywcę przed upływem okresu przewidzianego w art. 2b ust. 1 ustawy z 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej jako: u.k.u.r.) osobie bliskiej w rozumieniu art. 2 pkt 6 tej ustawy.

Osoba bliska w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego

Potoczne rozumienie osoby bliskiej różni się od definicji osoby bliskiej wskazanej w ustawie. Zgoda sądu nie jest wymagana tylko wtedy, gdy kupujący działkę rolną jest dzieckiem, wnukiem, prawnukiem, rodzicem, dziadkiem, pradziadkiem, bratem, siostrą, dzieckiem brata lub siostry, małżonkiem, albo adoptowanym dzieckiem lub przybranym rodzicem. Osoby spoza tej listy nie są osobami bliskimi. Oznacza to, że na sprzedaż działki rolnej swojemu teściowi, albo szwagrowi trzeba uzyskać zgodę sądu.

Zgoda Sądu na sprzedaż działki rolnej

Nawiasem mówiąc, producent rolny, który nabył działkę rolną musi prowadzić gospodarstwo rolne przez minimum 10 lat od dnia zakupu tej nieruchomości. W ciągu dekady działka rolna nie może być sprzedana, ani oddana w posiadanie innej osobie (np. w dzierżawę). Ogranicza to znacząco swobodę obrotu nieruchomościami. Zgoda na zbycie działki rolnej jest wydawana przez sądy rejonowe właściwe ze względu na położenie nieruchomości, na wniosek o wyrażenie zgody na zbycie lub oddanie w posiadanie nieruchomości rolnych.

Warunek wydania zgody na sprzedaż

Jedynie w drodze wyjątku, na podstawie  art. 2b ust. 3 u.k.u.r. Sąd może wydać zgodę zbycie nieruchomości rolnej przez nabywcę przed upływem 10 lat. Warunkiem wydania zgody jest wystąpienie losowego zdarzenia, niezależnego od woli producenta rolnego, rodzącego potrzebę sprzedaży działki rolnej. Należy podkreślić, że chodzi wyłącznie o zdarzenia, które uniemożliwiają dalsze prowadzenie gospodarstwa rolnego, np. poważna choroba, niepełnosprawność. Nadzwyczajne zdarzenie losowe, które uniemożliwia prowadzenie gospodarstwa rolnego musi wystąpić w okresie po nabyciu działki. Jeżeli rolnik prowadzący osobiście gospodarstwo rolne chorował już wcześniej i mając zły stan zdrowia zdecydował się na zakup działki rolnej, Sąd nie wyda zgody na jej sprzedaż (postanowienie Sądu Rejonowego w Ciechanowie z dnia 10 maja 2017 r. o sygn. akt I Ns 537/16).

Podsumowując powyższe rozważania, przepisy ograniczające sprzedaż działki rolnej przez osobę prowadzącą gospodarstwo rolne są bardzo rygorystyczne i surowe. Osoba, która nabyła działkę rolną nie znając ograniczeń w jej zbyciu, nie może zasłaniać się nieznajomością prawa. Jedynym sposobem na zbycie działki bez zgody sądu przed upływem 10 – letniego okresu jest jej sprzedaż osobie bliskiej w rozumieniu u.k.u.r. W innych przypadkach potrzebna jest zgoda sądu, wydawana tylko w wyjątkowych sytuacjach uniemożliwiających dalsze prowadzenie gospodarstwa rolnego.