Nakłady na zasiewy – oddając grunt w dzierżawę zazwyczaj wydzierżawiający zawiera umowę pisemną z dzierżawcą, określając w niej między innymi czas trwania umowy oraz dodatkowe postanowienia, na przykład zobowiązanie do utrzymania na własny koszt przedmiotu dzierżawy przez okres jej trwania, żeby poszczególne składniki nie uległy pogorszeniu.
Problem może pojawić się w sytuacji, gdy mimo wcześniejszych zapewnień, umowa dzierżawy nie zostanie przedłużona o kolejny okres, a dzierżawca dokona zasiewów gruntów. Rozwiązania tego problemu należy szukać w art. 706 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeśli przy zakończeniu dzierżawy, dzierżawca gruntu rolnego pozostawia zasiewy, może żądać zwrotu poczynionych na nie zasiewów, o ile wbrew wymaganiom prawidłowej gospodarki nie otrzymał odpowiednich zasiewów przy rozpoczęciu dzierżawy.
Wartość zasiewów czy pożytków?
W orzecznictwie sądów powszechnych oraz w doktrynie przyjmuje się, że wartość nakładów poczynionych przez dzierżawcę powinna być odnoszona wyłącznie do kosztów, które poniósł dzierżawca w związku z kosztami nawożenia, robocizny i wynajmu maszyn oraz wydatki związane z pozyskaniem materiału siewnego.
Nie ma natomiast podstaw do obliczania wartości nakładów w oparciu o wartość pożytków – ostatecznych plonów – które w zależności od sposobu prowadzenia gospodarki byłyby zróżnicowane i niewspółmierne do wartości nakładów. Z drugiej strony oznacza to, że wydzierżawiający nie może ograniczyć wysokości nakładów na zasiewy poczynionych przez dzierżawcę do wartości późniejszych pożytków, niższej na skutek zaniedbań nowego dzierżawcy.
Przedłużenie umowy lub zwrot nakładów na zasiewy
Najczęściej stosowane rozwiązania w przypadku dokonania zasiewów na gruncie wydzierżawionym, w sytuacji gdy umowa dzierżawy ulegała rozwiązaniu, to przedłużenie umowy dzierżawy na czas potrzebny do zebrania plonów, albo zwrot nakładów na rzecz wydzierżawiającego.
Niestety wydzierżawiający nie zawsze jest skory do ugodowego zakończenia sprawy, a w konsekwencji dzierżawca zostaje zmuszony do wystąpienia na drogę sądową z roszczeniem o zwrot nakładów. W przypadku tego typu spraw nie znajdują zastosowania przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu. Dzierżawca jako posiadacz zależny ma prawo domagać się zwrotu nakładów od właściciela gruntu.
Dobra i zła wiara
Dzierżawca, który był przekonany, że umowa dzierżawcy zostanie przedłużona, pozostawał w dobrej wierze. Jeżeli zaś dzierżawca czynił nakłady na zasiewy pomimo tego, że miał świadomość tego, iż umowa dzierżawy ulegnie rozwiązaniu i nie będzie mógł zebrać plonów, pozostawał w złej wierze. Ma to istotny wpływ na to, jakiego rodzaju nakłady podlegają zwrotowi.
Na podstawie art. 226 § 1 k.c. w zw. z art. 230 k.c. posiadacz zależny w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi.
Z kolei posiadacz zależny w złej wierze, na podstawie art. 226 § 2 k.c. w zw. z art. 230 k.c., może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.
Zasiewy jako nieuzasadniona korzyść dla wydzierżawiającego
Nie w każdym przypadku dzierżawca wygra spór sądowy. Jeżeli nakłady poczynione przez dzierżawcę były całkowicie nieprzydatne wydzierżawiającemu, czyli nie przyniosły mu żadnych korzyści, sąd może przyznać rację właścicielowi gruntu i oddalić powództwo o zwrot nakładów jako niezasadne.
Zgodnie ze stanowiskiem wyrażonym przez Sąd Apelacyjny w Białymstoku z dnia 25 marca 2015 r. I ACa 939/14 (LEX nr 1667514) „celem rozliczeń z art. 706 k.c. jest przeciwdziałanie możliwości zachwiania ekwiwalentności świadczeń stron umowy dzierżawy i niedopuszczenie do bezpodstawnego wzbogacenia wydzierżawiającego kosztem dzierżawcy”.
Sąd ten w uzasadnieniu wyroku wskazał również, że jeżeli dzierżawca dokonał nakładów za zasiewy (np. nawożenia) wystarczających na kilka lat, może on domagać się zwrotu tych nakładów w pełnym zakresie, a nie tylko w zakresie, w jakim skorzystałby z tych nakładów przy najbliższych zbiorach zasiewów, chyba że nakłady te będą w ogóle nieprzydatne wydzierżawiającemu. Sąd Apelacyjny w Białymstoku wskazał, że to pozwany – czyli wydzierżawiający – powinien wykazać, że poczynione przez dzierżawcę nakłady na nieruchomość były nieprzydatne wydzierżawiającemu w kolejnych latach.
Nakłady na zasiewy
Trudno jednak wykazać nieprzydatność dokonanych nakładów na zasiewy, jeżeli ich wartość zostanie wydzierżawiającemu wypłacona obowiązkowo przez nowego dzierżawcę (np. jako tzw. „produkcja w toku” – w odniesieniu do gruntów zarządzanych przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa). Dzierżawca, który chce domagać się zwrotu nakładów poczynionych na zasiewy, powinien uzbroić się w cierpliwość – procesy sądowe mogą trwać latami. Niezbędne jest także powołanie biegłego z zakresu ekonomiki rolnictwa, który oceni przydatność dokonanych nakładów i stwierdzi ich konieczny charakter oraz oszacuje wartość nakładów.
Tekst: Magdalena Lisek